투자

American Homes 4 Rent는 강한 수요와 부동산 가격 상승으로 이익을 얻고 있습니다.

COVID-19 위기는 이미 존재하는 일부 추세를 가속화했으며 가장 큰 것 중 하나는 도시 지역에서 탈출하고 교외 환경의 새로운 매력입니다. 그 결과, 다음과 같은 도시 노출이 많은 아파트 부동산 투자 신탁(REITs) 주식 주거 , 본 수입 감소 핵심 뉴욕시, 보스턴 및 샌프란시스코 시장의 약점에 의해 주도되었습니다.

그 방정식의 반대편에, 미국 주택 4 임대 (뉴욕증권거래소: AMH)엄청난 수요를 보고 있으며 이는 가격 결정력으로 이어집니다.

집 잔디밭에 있는 임대용 표지판

이미지 출처: 게티 이미지.



교외의 르네상스

American Homes 4 Rent는 회사가 '교외 르네상스'라고 부르는 것을 경험하고 있습니다. COVID-19 잠금 및 원격 근무의 증가는 젊은 성인들이 가족을 갖기 시작하고 교외에 더 많은 추가 공간, 뒤뜰, 좋은 학교가 있기를 원함에 따라 이미 존재하는 추세를 부추겼습니다. 다가구에서 단독 가족으로의 이주 외에도 American Homes 4 Rent는 지리적 인기도의 큰 변화를 지적했습니다. 예를 들어, 경영진은 캘리포니아 주민들이 그 주를 떠나(또는 잠재적으로 특정 시장에서 가격이 매겨질 가능성이 있음) 피닉스, 라스베이거스, 시애틀과 같은 곳으로 향하는 것을 보고 있습니다.

3분기(2020년 9월 30일 마감)의 총 매출은 전년 동기의 2억 9,830만 달러에서 4.2% 증가한 3억 1,080만 달러를 기록했다. 핵심 운영 자금(FFO)은 1년 전 주당 0.28달러에서 0.29달러로 6.7% 증가했습니다. 회사는 핵심 수익 3.6% 성장과 비용 3% 성장 둔화에 힘입어 전년 대비 4%의 동일 주택 핵심 순 영업 소득(NOI) 성장을 보고했습니다. COVID-19 관련 불량 부채는 회사에 약간의 영향을 미쳤습니다. 그 불량 부채를 제외하면 동일 주택 핵심 NOI 성장은 6%에 가까웠을 것입니다.

가격 결정력

American Homes 4 Rent는 10월에 임대 갱신이 3.5% 증가하고 임대 릴리스가 7% 증가했다고 보고하면서 임대료는 계속해서 증가하고 있습니다. 혼합 비율은 거의 5%로 증가했습니다. 7월 혼합비율은 2%였으며, 매월 꾸준히 증가하고 있다. 회사의 동일 주택 포트폴리오는 3분기에 96.9%의 평균 점유 일수를 기록했으며 신규 임대에 대한 5.9%의 임대율 증가를 달성했습니다. 같은 기간 임대 가능한 부동산당 신청 건수는 100% 증가했으며 이러한 수요로 인해 회사는 공격적으로 가격을 책정할 수 있었습니다. 9월 30일 현재 점유율은 97.5%로 6월말의 96.4%보다 낮았다.

회사의 핵심 포트폴리오가 잘 수행되고 있지만 판매할 부동산의 수가 제한되어 있어 인수가 여전히 어렵습니다. American Homes 4 Rent는 재고를 늘리기 위해 전국적인 임대용 건물(build-for-rent) 프로그램을 운영하고 있습니다. 이 프로그램은 회사의 전략에 맞는 부동산을 찾기 위해 MLS(Multiple Listing Services)를 수색하는 전통적인 방법과 함께 신축 건물에 대한 액세스를 제공합니다. . American Homes 4 Rent는 이러한 다양한 성장 부분에 7억~8억 달러를 투자할 것으로 예상하고 있으며 총 1,500~1,600채의 신축 주택을 인벤토리에 제공할 것으로 예상합니다.

회사는 분기 동안 약 4억 1,200만 달러의 수익금에 1,500만 주 미만을 판매하는 주식 발행을 했습니다. 9월 30일 현재 회사는 현금 3억 1,600만 달러, 회전 신용 한도 8억 달러, 평균 이자율 4.4%, 평균 만기 12.3년의 부채 약 29억 달러를 보유하고 있다. 3분기 동안 핵심 FFO는 이자 비용을 3.6배 충당했습니다.

American Homes 4 Rent도 집값 상승을 가속화하고 있습니다. 8월 케이스-쉴러 주택 가격 지수는 모기지 이자율 개선과 타이트한 재고를 반영하여 8월에 5.7% 상승했습니다. 분기 동안 회사는 233개의 부동산을 총 5,600만 달러에 판매했습니다. 부동산 포트폴리오가 매 분기 '시장 출시'되는 것은 아니지만 주택 가격 상승은 회사 자산의 가치를 높입니다. American Homes 4 Rent는 12개월 핵심 FFO 후행 27배로 거래되고 있습니다. 또한 배당 수익률이 0.65%로 REIT에 다소 비참합니다. 반드시 싼 주식은 아니지만, 회사는 고도로 파편화된 단독 주택 임대 사업을 통합하는 데 선두 주자입니다.



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